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从投资性需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出,受房价快速上涨和人民币升值预期的影响,境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。
(二)成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下,住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中,房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个:一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中,土地所占的比例为25%左右,部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要,对土地需求量日益加大,使得地价飞速上涨,地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高,进而推动房价的快速上涨;二是建筑材料涨价。近年来,水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大,成为房价上涨的一个推动因素;三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本,推动房屋销售价格上涨。
(三)消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好,GDP快速增长,人均收入不断提高,人们普遍看好未来的经济预期。因此,房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高,从而决定及早购买,而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施,也进一步提升了消费者的预期,造成对房地产商品的需求出现扩张,使得房地产价格出现事实上的上涨。
(四)政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善,出现了大量的商品房违法违规销售行为,如虚构买卖合同,囤积房源;不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象,各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预,致使房地产市场存在严重的信息不对称,没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩,或明或暗地支持房地产开发商投资,而对投资方向不加限制和引导,以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡,造成一部分中高端房地产商品积压,而有大量需求的普通商品房则供给不足,形成价格攀升的态势。
二、完善房地产价格调控建议
(一)改善房地产市场供应结构,完善住房保障体系。首先,大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导,适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设,保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应,提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时,不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策,强化政府的住房保障职能,确立经济适用房的供给对象,落实各项优惠措施,严格控制住宅户型和建设标准,审定住房销售价格,加强购买和售后环节的监督,使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应,特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次,加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前,我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续,推进存量住房的流通,有利于稳定房价,满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金,鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。
(二)重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度。通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求,及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发,应在土地供给总量上给予适度限制;对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽,并给予税费政策的优惠,使政府、广大老百姓以及房地产开发商都成为真正受益者。因此,重视并有效利用土地供应政策,加强对土地价格的调控作用,完善土地储备制度,将有利于合理高效地利用稀缺土地资源和整个房地产市场的有效运行。
(三)完善房地产税费制度改革,加强房地产信贷控制。对于土地使用费的支付,可以采取按年收取物业税的方式,这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担,而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整,借鉴国外“宽税基,少税种,低税率”的税收政策,逐步强化不动产税和财产税,减轻房地产的流转税,以促进房地产的流通与消费。与此同时,继续改善住房信贷政策,大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务,充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且,切实加强房地产贷款的监管,完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制,分散和降低房地产市场的投资风险,为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。
(四)扩展民间资本投资途径,加强对外资进入我国房地产市场的管理。在住房价格上涨的浪潮中,一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作,对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。因此,对于民间资本,政府应当积极采取措施,激活民间资本在其他领域的投资,通过调整民间资本的市场准入政策,进一步放宽投资领域,拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场,应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响,要制定相应的对策,限制外资参与短线炒作,促使其参与我国房地产行业的长期开发,真正促进我国房地产行业的健康发展。
第二条 凡在我市行政区域内房地产业的价格行为,均须遵守本规定。
第三条 本规定所称的房地产价格是指土地使用权价格、商品房销售价格、公有住宅出售价格、房租标准、房屋拆迁补偿费、房地产开发建设收费、中介收费及物业管理服务收费等。
第四条 房地产的价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 市价格管理部门是我市房地产价格调控的主要管理部门。市财政、建委、土地、房产等有关部门应在各自的职责范围内,配合价格部门,共同做好房地产价格的管理工作。
第二章 土地使用权价格管理
第六条 以基准地价、标定地价、宗地评估价格为依据,形成土地使用权价格。
基准地价由市土地管理部门会同价格管理部门共同制定,经市政府批准后,定期向社会公布。
第七条 以拍卖、招标方式出让土地使用权时,出让人应当事前委托由土地管理部门指定的专业机构评估出让底价,由市土地、物价管理部门共同确认。
第八条 以出让方式取得的土地使用权,经开发后符合转让条件的转让价格,可按有关规定自主交易。
第九条 以行政划拨方式取得土地使用权转让的,转让房地产时,应按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金;对按规定可以不办理土地使用权出让手续的,应将转让收益中的土地收益上缴财政。土地使用人转让土地使用权应向市价格、土地部门申报成交价格。不得将行政划拨的土地进行炒卖或变相炒卖。
第三章 住房价格管理
第十条 对经济适用住房等享受政府优惠政策的新建商品房的销售价格,实行政府定价。对其他新建商品房屋的销售价格,实行市场调节价。
第十一条 公有住房出售的价格由市政府批准后执行。出售价格和租金调整实行价格决策听证会制度。
第十二条 商品房的销(预)售价格由下列各项构成:
(一)土地使用权取得成本。包括建设用地的征地、拆迁补偿、安置和土地出让金等费用。
(二)勘察设计和前期工程费。
(三)建安工程费。
(四)小区内基础设施费和公用设施配套建设费。
(五)贷款利息。
(六)销售费用。
(七)管理费。
(八)税金。
(九)利润。
(十)国家法律、法规规定的其他费用。
第十三条 经济适用住房的价格构成,除销售费用、国家规定的各项费金和利润以外,均与本规定第十二条商品房销(预)售的价格构成相一致。
第十四条 商品房销售实行整体明码标价制度。开发企业售房时应标明房屋座落、楼层、朝向、附属设施、价格、价外收费等。在发生价格纠纷时,由价格部门负责协调或处理。
第四章 房地产业的收费管理
第十五条 对开发企业的行政事业性收费和垄断行业收费以及房地产业中涉及居民的收费实行目录管理,每二年公布一次。目录公布之后出现的新收费,属行政事业性收费的,由价格、财政部门审核批准后收取;属经营性收费的,由价格部门审核批准后收取。
第十六条 对房地产开发建设中的土地使用、征地和拆迁、勘察设计与前期工程、建筑安装、基础设施和公用设施配套建设等收费,实行审核制度。对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用实行计量管理,按表计量收费,严禁估量或变相多收费。
对房地产开发企业实行收费登记卡制度。
第十七条 对房屋拆迁中的货币安置价格,按市政府〔1999〕 30号令规定执行。城市房屋拆迁补偿等各项收费按《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》及《实施细则》等有关规定执行。
第十八条 物业管理服务收费实行三种价格管理形式。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务,以及代办收缴水、电、煤气、有线电视、电话费等涉及公共性的各项服务收费,实行政府定价或政府指导价。提供特约服务的收费实行市场调节价。
第十九条 物业管理服务收费标准应与物业管理的服务内容、服务质量相适应。住宅小区、别墅、写字楼、综合楼、商厦(商业中心)等物业管理服务收费逐步实行等级管理和《收费许可证》制度,其收费标准由市价格管理部门会同市房产管理部门制定。实行招投标机制的物业管理收费,以招投标议定的收费标准为准,按规定到价格管理部门办理《经营性收费许可证》后方可实行收费。
第二十条 物业管理服务收费须明码标价。收费项目、标准及收费办法,应在收费场所的明显位置公布,增加收费的透明度。
第五章 法律责任
第二十一条 对违反本规定第七条、第八条、第九条规定,不执行价格申报或调价备案制度的,由市价格管理部门责令其改正,没收违法所得,并处以违法所得五倍以下的罚款;没有违法所得的,按有关法律、法规规定处罚。
第二十二条 对违反本规定第十条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第十八条规定,不执行政府定价,擅自制定属于政府定价范围内的商品或服务价格的,自立收费项目或自定收费标准的,由市价格管理部门责令其改正,没收违法所得,并处以违法所得五倍以下的罚款;没有违法所得的,按有关法律、法规规定处罚。
第二十三条 对违反本规定第十四条、第二十条规定,经营者违反明码标价规定,由市价格管理部门责令其改正,没收违法所得,并处以五千元以下的罚款。
第二十四条 对违反本规定第十五条、第十九条规定,未办理收费许可证进行收费,由市价格管理部门责令其改正,限期办理收费许可证,并处以五千元以下的罚款;情节严重的,处以一万元以下的罚款。
第六章 附则
关键词:政策;限购令;房地产市场;房价
政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求,出台一系列的调控政策,其中,限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中,随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则,出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用,同时也对房地产市场发展带来了很大的影响,因此,引起了各界的广泛关注。
一、 限购令出台的原因及其内容
依据限购令形成的原因可以把它分为两类,一种是属于商家限购令,是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制,通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中,但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令,即政府(广义上包括议会和法院)运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制,属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。
房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落,它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求,出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定,“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久,北京也出台相关的实施细则,首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够, 9月房价又有上涨。随后,住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中,第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心,并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府,在此背景下各地“限购令”纷纷出台。
各地方政府从具体实际出发,出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是,对购房主体以居民家庭为主体,区分有无本市户籍居民家庭;能够提供本市1年(或2年)以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭;无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭,分别采取限购1套或2套和停购的措施。1
二、限购令的合理性分析
1.限购令的法律合理性分析
从限购令的法律性质上说,它不属于正式的法律渊源,也就不是法律。虽然国务院出台了有关住房限购的相关文件,地方政府颁布了相关的限购实施细则,但它们都不属于行政法规或地方性法规,因为它的形成过程不符合行政法规或地方性法规的一般要求。但限购令更符合对象不特定、可反复适用和追溯将来等特点的抽象行政行为。
自改革开放以后,随着市场经济的不断发展、市场制度的不断完善,市场的参与者追求自由、公平、平等的诉求日益强烈,当限购令作为一种调控手段出现在房地产市场调控的细则中,这引起了各界的广泛争议。在争议中有人认为,限购令违反了我国《宪法》有关公民权利平等的规定,以及《合同法》规定的公民合同自由的权利。还有人认为,关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定,因此,有个别地方的限购令规定:对违反规定购房的,不予办理房地产登记违反《物权法》的物权登记制度。但基于法理层面来说,限购令它主要体现于各地方政府下发的规范性文件,它对市场交易的直接影响在于限制商品房流转的备案登记,其对合同订立和生效的法律效果并不发生任何影响。在购房者订立了商品房买卖合同后,仍然可向登记机关请求备案登记,在性质上这属于行政确认行为。如果无法办理备案或登记,当事人可提起行政诉讼请求法院给予裁决因此,从理论上看限购令的内容尚不构成对合同自由原则的违背。2
我们在追求平等、公平的过程中,不能只注重形式上的公平,而能应该关注实质上的或者是结果的公平。所以,在保护市场运行的自由公平平等的权益时,可以采取一些偏向弱者的针对性措施,包括限制强者的经济自由,以及在自由权之外保障弱者的社会权。
2.限购令的道德合理性分析
任何一项政策的出台都应该体现某种价值选择使其符合正义的某种要求,限购令的目的是通过限制某些人的经济自由以保障弱势群体享有基本住房的道德权利,它更多地体现了公平、平等的价值观。市场经济固然以保障每个参与主体的自由、平等、追求市场效率最大化为优先考虑的价值选择,这样才能更好地促进社会整体福利的增加。但是,在市场经济的运行中,根据不同的市场发展阶段、市场主体或者是特殊性质的商品,应该在价值选择中有不同的侧重。住房作为一种公共商品,既有商品的性质,又具有百姓基本需求的民生产品属性。 “住有所居”是关系亿万群众切身利益的重大民生问题,如果公民连最基本的住房问题都解决不了,就谈不上其他权利的实现和人权发展了。住房作为一种公共产品,理应得到合理的分配,但由于高房价的原因导致了不少人买不起房、或买房的经济负担被不合理地增加了,成为房奴。限购令的出台就是在社会正义失灵的情况下,用市场调控手段充分发挥政府的主导作用,坚决遏制各种名目的炒房和投机性购房,防止房价过高、上涨过快,使因不合理的经济负担而买不起房的人实现自己的居住权。所以说,我国2010 年的限购令出台的意义符合正义的核心价值,具有伦理的合理性。3
三、限购令的功与过
实施限购令的目的就是为了调节房地产市场,打击投机和投资性购房行为,实现房地产价格的合理回归。在限购令出台后,被称为最严厉的调控措施一点不为过,它确实以最严厉最直接的把部分购房者排除在门槛之外。切实有效地打击了投机需求、抑制了投机性购房,抑制房地产价格上涨的势头,众多城市的房价纷纷回落。截止2011年11月份。全国70个大中城市中,价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比,环比价格下降的城市增加了15个。在环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%;与去年同期相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,涨幅回落的城市有61个。4正如经济学家李稻葵认为,限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药,在目前地产价格持续攀高的形势下,限购就像给高烧病人的一剂退烧针,有其副作用,但无疑是必需的。5
虽然限购令对房地产价格的调控发挥了积极的作用,但也带来了不少问题。首先,限购令确实存在争议,即使我们从法理上、道德上找到它出台的合理性,但我国现行法律并无政府的限购令的明文规定。从现行法律来看,有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。可限购令不同于限价令,前者是对交易价格的限制,而后者是对交易主体资格或交易标的数量的限制。同时,在实际操作的过程中,它确实剥夺了部分人的权利。有人说这是一种市场经济的倒退也不是完全没有道理。其次,限购令起到打击投机、抑制投资的效果,但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有 1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求, 另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型。第三,作为一个调控政策的限购令导致民众更难把握预期。市场即期消费都存在对未来预期的影响,而限购令来势汹汹,是一个长久之计还是一个临时举措,使得民众的对未来的预测增加了不确定性。正如任志强所说,一个可以由政府任意调整的政策,能给民众更长远的发展预期吗?政策与制度和法律的差别正在于此。第四,限购令导致更多楼市乱象。上有政策,下有对策。人们为了规避限购令,不惜使出假离婚、假社保、假身份、请人出名代购、签订阴阳合同等手段。这些现象将在未来逐渐演变而成为一种诟病影响社会的健康发展。
四、限购令的建议
1、完善法律解释
虽然我们在当前的法律条文中能够找到些限购令出台的依据,但是这些规定都只是说在一定的条件和情况下政府可以采取一定管制措施。从现行法律来看,有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。但限购令不同于限价令,前者是指对交易标的的价格进行限制,而后者是指对交易主体的资格或交易标的的数量进行限制。6因此,政府对于限购令的法律解释应该迅速跟上,扩大宣传,否则较难实现有法可依。
2、科学调控房地产市场,建立具有中国特色的房地产市场体系。人可多,建设用地少、城市居民收入差异大等是我国在房地产业发展过程所面临的问题。随着城市化进程的不断加快,城市人口不断增多,刚性住房需求日剧强烈,同时,还存在城市居民收入差距日益扩大的趋势。在调控房地产价格的同时,我们更需要注重房地产市场体系的建设。一方面,要加快保障性政策性住房建设的进度,满足城市中低收入人群的住房需求;另一方面,要不断完善商品住房市场的管理体系,要以市场调节为主、行政干预为辅,保持商品住房市场的平稳健康发展。要因地制宜,合理规划,科学建设,推动本地区房地产市场的健康运行。
3、加强房地产市场的执法监管力度。政策贵于落实。到目前,房地产市场的相关法律法规不断健全,制度政策不断完善,但市场上仍然乱象横生。要加强执法监管的力度,切实用法律法规规范房地产市场行为,不折不扣地把各项政策制度落到实处。坚决打击开发商“欺瞒哄骗”、中介机构“助纣为虐”的违法行为。(作者单位:贵州师范大学;地理与环境科学学院)
参考文献:
[1]
[2] 符启林,王亮.限购令法律问题探究[J],中国房地产.2011.8
[3] 刘海朋,韩跃红.住房限购令的伦理分析[J],昆明理工大学学报.2011.8
各地要按照《通知》精神,结合贯彻《中华人民共和国价格法》,加强对房地产市场价格总水平的调控,建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
要以保持经济适用住房价格的稳定为重点,做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房,实行政府指导价,限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则,建立成本约束机制,促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控,禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下,利润控制在3%以下,并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金,实行政府定价。租金标准,要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定,并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房,实行市场调节价,由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格;必要时,政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策,采取多种形式,促进空置住房的销售。
加强地价管理,降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度,以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划,确保行政划拨土地政策的落实,严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁,对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。
二、清理整顿建设项目收费,调整住房价格构成
各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费〔1996〕2922号),加大清理整顿工作力度,再取消一批收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金、保证金,合并重复的收费;整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费,降低过高的收费标准(经济适用房实行减半征收)。全面清理房地产交易环节的收费,取消各种名目的管理费、监证费,降低交易手续费等收费标准,促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织的服务收费,对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理,各项费用要公开标准,严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度,加强对建设项目收费的监审。
对城市基础设施配套费等较大收费项目,要进行专项治理。城市基础设施配套费,凡未开征的城市,一律不得开征;对已开征的城市,由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前,各地应按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则,对现行收费进行整顿。规范人防建设费,对住房开发建设,按规定需要配套建设人防工程的,要坚持同步配套建设,不得收费;按规定需要同步建设,但因地质条件等原因不能同步配套建设,而必须异地建设收费的,异地建设许可条件和收费标准要从严核定,人防工程异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定,住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点,要根据“谁投资,谁所有,谁受益”的原则出售、出租,建设费用不得进入房价;配套建设的商业网点,未经商业主管部门批准,不得擅自改变用途;对需要实行政府定价出售、出租的商业用房,应按保本或保本微利的原则核定价格标准。
三、规范住房价格及物业管理收费行为,建立正常、良好的市场秩序
政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制,监督企业销售住房实行明码标价,禁止虚假标价。对违反国家规定,乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为,要依法查处。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束,监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力,强制企业和当事人接受评估及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务,以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费,由当地价格主管部门管理,实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策,做好收费项目和标准及收费办法的公开工作,切实向住房提供质价相符的服务。
四、积极稳妥地推进公有住房租金改革,加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容,也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施,继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力,与提高职工工资相结合,提租方案要纳入价格调控计划,做好统筹安排。对超面积住房的,超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金;对多占住房应退未退的,实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时,经当地政府批准,可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价,要与经济适用住房价相衔接,并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度,防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范,促进公有住房出售工作积极健康发展。