房地产价格调控范文

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从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。

（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。

（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。

二、完善房地产价格调控建议

（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。

（二）重视土地供应政策对土地价格的调控作用，完善土地储备制度。通过土地收购储备制度的实施，合理调控土地供应和市场价格，健全土地交易市场公开性与透明度，完善相关的法律法规，建立必要的监督机制，合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽，并给予税费政策的优惠，使政府、广大老百姓以及房地产开发商都成为真正受益者。因此，重视并有效利用土地供应政策，加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度，将有利于合理高效地利用稀缺土地资源和整个房地产市场的有效运行。

（三）完善房地产税费制度改革，加强房地产信贷控制。对于土地使用费的支付，可以采取按年收取物业税的方式，这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担，而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策，大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务，充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管，完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制，分散和降低房地产市场的投资风险，为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。

（四）扩展民间资本投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作，促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。

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第二条  凡在我市行政区域内房地产业的价格行为，均须遵守本规定。

第三条  本规定所称的房地产价格是指土地使用权价格、商品房销售价格、公有住宅出售价格、房租标准、房屋拆迁补偿费、房地产开发建设收费、中介收费及物业管理服务收费等。

第四条  房地产的价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条  市价格管理部门是我市房地产价格调控的主要管理部门。市财政、建委、土地、房产等有关部门应在各自的职责范围内，配合价格部门，共同做好房地产价格的管理工作。

第二章  土地使用权价格管理

第六条  以基准地价、标定地价、宗地评估价格为依据，形成土地使用权价格。

基准地价由市土地管理部门会同价格管理部门共同制定，经市政府批准后，定期向社会公布。

第七条  以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人应当事前委托由土地管理部门指定的专业机构评估出让底价，由市土地、物价管理部门共同确认。

第八条  以出让方式取得的土地使用权，经开发后符合转让条件的转让价格，可按有关规定自主交易。

第九条  以行政划拨方式取得土地使用权转让的，转让房地产时，应按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按规定可以不办理土地使用权出让手续的，应将转让收益中的土地收益上缴财政。土地使用人转让土地使用权应向市价格、土地部门申报成交价格。不得将行政划拨的土地进行炒卖或变相炒卖。

第三章  住房价格管理

第十条  对经济适用住房等享受政府优惠政策的新建商品房的销售价格，实行政府定价。对其他新建商品房屋的销售价格，实行市场调节价。

第十一条  公有住房出售的价格由市政府批准后执行。出售价格和租金调整实行价格决策听证会制度。

第十二条  商品房的销（预）售价格由下列各项构成：

（一）土地使用权取得成本。包括建设用地的征地、拆迁补偿、安置和土地出让金等费用。

（二）勘察设计和前期工程费。

（三）建安工程费。

（四）小区内基础设施费和公用设施配套建设费。

（五）贷款利息。

（六）销售费用。

（七）管理费。

（八）税金。

（九）利润。

（十）国家法律、法规规定的其他费用。

第十三条  经济适用住房的价格构成，除销售费用、国家规定的各项费金和利润以外，均与本规定第十二条商品房销（预）售的价格构成相一致。

第十四条  商品房销售实行整体明码标价制度。开发企业售房时应标明房屋座落、楼层、朝向、附属设施、价格、价外收费等。在发生价格纠纷时，由价格部门负责协调或处理。

第四章  房地产业的收费管理

第十五条  对开发企业的行政事业性收费和垄断行业收费以及房地产业中涉及居民的收费实行目录管理，每二年公布一次。目录公布之后出现的新收费，属行政事业性收费的，由价格、财政部门审核批准后收取；属经营性收费的，由价格部门审核批准后收取。

第十六条  对房地产开发建设中的土地使用、征地和拆迁、勘察设计与前期工程、建筑安装、基础设施和公用设施配套建设等收费，实行审核制度。对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用实行计量管理，按表计量收费，严禁估量或变相多收费。

对房地产开发企业实行收费登记卡制度。

第十七条  对房屋拆迁中的货币安置价格，按市政府〔1999〕 30号令规定执行。城市房屋拆迁补偿等各项收费按《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》及《实施细则》等有关规定执行。

第十八条  物业管理服务收费实行三种价格管理形式。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水、电、煤气、有线电视、电话费等涉及公共性的各项服务收费，实行政府定价或政府指导价。提供特约服务的收费实行市场调节价。

第十九条  物业管理服务收费标准应与物业管理的服务内容、服务质量相适应。住宅小区、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）等物业管理服务收费逐步实行等级管理和《收费许可证》制度，其收费标准由市价格管理部门会同市房产管理部门制定。实行招投标机制的物业管理收费，以招投标议定的收费标准为准，按规定到价格管理部门办理《经营性收费许可证》后方可实行收费。

第二十条  物业管理服务收费须明码标价。收费项目、标准及收费办法，应在收费场所的明显位置公布，增加收费的透明度。

第五章  法律责任

第二十一条  对违反本规定第七条、第八条、第九条规定，不执行价格申报或调价备案制度的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。

第二十二条  对违反本规定第十条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第十八条规定，不执行政府定价，擅自制定属于政府定价范围内的商品或服务价格的，自立收费项目或自定收费标准的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。

第二十三条  对违反本规定第十四条、第二十条规定，经营者违反明码标价规定，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以五千元以下的罚款。

第二十四条  对违反本规定第十五条、第十九条规定，未办理收费许可证进行收费，由市价格管理部门责令其改正，限期办理收费许可证，并处以五千元以下的罚款；情节严重的，处以一万元以下的罚款。

第六章  附则

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关键词：政策；限购令；房地产市场；房价

政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策，其中，限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中，随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用，同时也对房地产市场发展带来了很大的影响，因此，引起了各界的广泛关注。

一、 限购令出台的原因及其内容

依据限购令形成的原因可以把它分为两类，一种是属于商家限购令，是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制，通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中，但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令，即政府（广义上包括议会和法院）运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制，属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。

房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落，它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，北京也出台相关的实施细则，首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够， 9月房价又有上涨。随后，住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地“限购令”纷纷出台。

各地方政府从具体实际出发，出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是，对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。1

二、限购令的合理性分析

1.限购令的法律合理性分析

从限购令的法律性质上说，它不属于正式的法律渊源，也就不是法律。虽然国务院出台了有关住房限购的相关文件，地方政府颁布了相关的限购实施细则，但它们都不属于行政法规或地方性法规，因为它的形成过程不符合行政法规或地方性法规的一般要求。但限购令更符合对象不特定、可反复适用和追溯将来等特点的抽象行政行为。

自改革开放以后，随着市场经济的不断发展、市场制度的不断完善，市场的参与者追求自由、公平、平等的诉求日益强烈，当限购令作为一种调控手段出现在房地产市场调控的细则中，这引起了各界的广泛争议。在争议中有人认为，限购令违反了我国《宪法》有关公民权利平等的规定，以及《合同法》规定的公民合同自由的权利。还有人认为，关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定，因此，有个别地方的限购令规定：对违反规定购房的，不予办理房地产登记违反《物权法》的物权登记制度。但基于法理层面来说，限购令它主要体现于各地方政府下发的规范性文件，它对市场交易的直接影响在于限制商品房流转的备案登记，其对合同订立和生效的法律效果并不发生任何影响。在购房者订立了商品房买卖合同后，仍然可向登记机关请求备案登记，在性质上这属于行政确认行为。如果无法办理备案或登记，当事人可提起行政诉讼请求法院给予裁决因此，从理论上看限购令的内容尚不构成对合同自由原则的违背。2

我们在追求平等、公平的过程中，不能只注重形式上的公平，而能应该关注实质上的或者是结果的公平。所以，在保护市场运行的自由公平平等的权益时，可以采取一些偏向弱者的针对性措施,包括限制强者的经济自由,以及在自由权之外保障弱者的社会权。

2.限购令的道德合理性分析

任何一项政策的出台都应该体现某种价值选择使其符合正义的某种要求，限购令的目的是通过限制某些人的经济自由以保障弱势群体享有基本住房的道德权利，它更多地体现了公平、平等的价值观。市场经济固然以保障每个参与主体的自由、平等、追求市场效率最大化为优先考虑的价值选择，这样才能更好地促进社会整体福利的增加。但是，在市场经济的运行中，根据不同的市场发展阶段、市场主体或者是特殊性质的商品，应该在价值选择中有不同的侧重。住房作为一种公共商品，既有商品的性质，又具有百姓基本需求的民生产品属性。 “住有所居”是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，如果公民连最基本的住房问题都解决不了，就谈不上其他权利的实现和人权发展了。住房作为一种公共产品，理应得到合理的分配，但由于高房价的原因导致了不少人买不起房、或买房的经济负担被不合理地增加了，成为房奴。限购令的出台就是在社会正义失灵的情况下，用市场调控手段充分发挥政府的主导作用，坚决遏制各种名目的炒房和投机性购房，防止房价过高、上涨过快，使因不合理的经济负担而买不起房的人实现自己的居住权。所以说，我国2010 年的限购令出台的意义符合正义的核心价值，具有伦理的合理性。3

三、限购令的功与过

实施限购令的目的就是为了调节房地产市场，打击投机和投资性购房行为，实现房地产价格的合理回归。在限购令出台后，被称为最严厉的调控措施一点不为过，它确实以最严厉最直接的把部分购房者排除在门槛之外。切实有效地打击了投机需求、抑制了投机性购房，抑制房地产价格上涨的势头，众多城市的房价纷纷回落。截止2011年11月份。全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，环比价格下降的城市增加了15个。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。4正如经济学家李稻葵认为，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。5

虽然限购令对房地产价格的调控发挥了积极的作用，但也带来了不少问题。首先，限购令确实存在争议，即使我们从法理上、道德上找到它出台的合理性，但我国现行法律并无政府的限购令的明文规定。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。可限购令不同于限价令，前者是对交易价格的限制，而后者是对交易主体资格或交易标的数量的限制。同时，在实际操作的过程中，它确实剥夺了部分人的权利。有人说这是一种市场经济的倒退也不是完全没有道理。其次，限购令起到打击投机、抑制投资的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有 1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求， 另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型。第三，作为一个调控政策的限购令导致民众更难把握预期。市场即期消费都存在对未来预期的影响，而限购令来势汹汹，是一个长久之计还是一个临时举措，使得民众的对未来的预测增加了不确定性。正如任志强所说，一个可以由政府任意调整的政策，能给民众更长远的发展预期吗？政策与制度和法律的差别正在于此。第四，限购令导致更多楼市乱象。上有政策，下有对策。人们为了规避限购令，不惜使出假离婚、假社保、假身份、请人出名代购、签订阴阳合同等手段。这些现象将在未来逐渐演变而成为一种诟病影响社会的健康发展。

四、限购令的建议

1、完善法律解释

虽然我们在当前的法律条文中能够找到些限购令出台的依据，但是这些规定都只是说在一定的条件和情况下政府可以采取一定管制措施。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。但限购令不同于限价令，前者是指对交易标的的价格进行限制，而后者是指对交易主体的资格或交易标的的数量进行限制。6因此，政府对于限购令的法律解释应该迅速跟上，扩大宣传，否则较难实现有法可依。

2、科学调控房地产市场，建立具有中国特色的房地产市场体系。人可多，建设用地少、城市居民收入差异大等是我国在房地产业发展过程所面临的问题。随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增多，刚性住房需求日剧强烈，同时，还存在城市居民收入差距日益扩大的趋势。在调控房地产价格的同时，我们更需要注重房地产市场体系的建设。一方面，要加快保障性政策性住房建设的进度，满足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不断完善商品住房市场的管理体系，要以市场调节为主、行政干预为辅，保持商品住房市场的平稳健康发展。要因地制宜，合理规划，科学建设，推动本地区房地产市场的健康运行。

3、加强房地产市场的执法监管力度。政策贵于落实。到目前，房地产市场的相关法律法规不断健全，制度政策不断完善，但市场上仍然乱象横生。要加强执法监管的力度，切实用法律法规规范房地产市场行为，不折不扣地把各项政策制度落到实处。坚决打击开发商“欺瞒哄骗”、中介机构“助纣为虐”的违法行为。（作者单位：贵州师范大学；地理与环境科学学院）

参考文献：

［1］

［2］ 符启林,王亮.限购令法律问题探究［J］,中国房地产.2011.8

［3］ 刘海朋,韩跃红.住房限购令的伦理分析［J］,昆明理工大学学报.2011.8

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各地要按照《通知》精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。

要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，利润控制在3％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。

加强地价管理，降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。

二、清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成

各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），加大清理整顿工作力度，再取消一批收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织的服务收费，对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，加强对建设项目收费的监审。

对城市基础设施配套费等较大收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前，各地应按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，人防工程异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房，应按保本或保本微利的原则核定价格标准。

三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序

政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。

加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。

规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住房提供质价相符的服务。

四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范，促进公有住房出售工作积极健康发展。

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一、引言

我国自1998年住房改革以来,房地产市场爆发出惊人的潜力,市场一片繁荣,房价持续高涨。2003年开始国家出台了一系列的货币政策希望抑制房价的过快上涨,但是效果甚微。2003年时全国商品房均价为2456元/平方米,而2009年已经上涨到4695元/平方米。为什么我国通过货币政策对房价的调控并不没有抑制过快增长的房价?货币政策与房价之间又有怎样的作用机制?本文运用向量自回归模型(VAR)对房价与货币政策之间的动态关系进行实证检验。

二、变量选择和处理

本文选取全国2000年1月到2009年10月月度时间序列数据,共118个观测值。所有数据来自中宏数据库和中国人民银行网站。由于目前国内存在的各种房地产指数在数据采集和编制上存在缺陷,所以整理全国商品房销售面积和销售额月度数据换算成全国平均价格来代表房价HP。货币政策变量选用货币供应量和利率,货币供应量采用广义货币供应量M2。银行间同业拆借利率市场相对于其它利率市场来说交易规模较大,市场化程度较高,采用银行间30天同业拆借利率作为市场利率R的变量。

实证之前,对原始数据进行如下步骤的处理:①将居民消费价格指数转换成以2000年1月为基期的定基消费价格指数。②房地产价格、货币供应量除以定基的消费价格指数,消除通货膨胀影响;名义利率剔除通货膨胀率影响,得到实际利率。③各时间变量除利率外,都运用X12―Multiplicative方法进行季节性调整。④为消除异方差,除利率外,对季节调整方法处理过的数据取对数。取对数后,房地产价格、货币供应量、利率分别为LNHP、LNM2、R。本文所有实证检验均采用Eview5.0计量经济学习软件。

三、货币政策对房地产价格动态影响的实证研究

1.平稳性检验

在对时间序列建立VAR模型或进行协整关系检验前,要对序列的平稳性进行检验,用DLNM2、DR、DLNHP分别表示LNM2、R、LNHP一次差分后的变量。平稳性检验采用ADF检验法,其检验结果如下表所示。

表1 平稳性检验的ADF检验结果

注:(C,T,n)表示检验中带常数项、趋势项,n为滞后期。C=0表示不带常数项,T=0表示不带趋势项。

由表1的结果可知,各变量LNM2、R、LNHP在5%的显著水平下存在单位根,即各变量为非平稳时间序列;但各变量一阶差分后在1%的显著水平下无单位根,说明各变量为一阶单整,即为I(1)。

2. Johansen协整检验

由于单位根检验中各变量同阶单整,房地产价格、货币供应量和实际利率可能存在长期的均衡关系,这种均衡关系可以通过Johansen协整来确定。以房地产价格为解释变量的协整关系式(括号内数值为t统计量):

ECMt为误差修正项,从协整方程式(2-1)看出,货币供应量和实际利率与房地产价格都长期存在同向变动关系。房地产价格与货币供应量的弹性系数为0.6623,即货币供应量每上涨1%,房地产价格上涨0.6623%。房地产价格与利率的弹性系数为0.0286,即实际利率提高1%,房地产价格也上涨0.0286%。从长期来看,实际利率对房地产价格的弹性远小于货币供应量对房地产价格的弹性。

3.广义脉冲响应分析

建立VAR模型后,我们通过建立脉冲函数来刻画货币供应量变化和实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响。脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来值的影响。它能更好的刻画货币政策传递到房地产价格的效率。图横轴表示滞后期数(单位:月),纵轴表示房地产价格变量受到其他变量的响应程度。实线表示脉冲响应函数,虚线区间两倍标准差的偏离线。

①房价对利率的脉冲响应

从图1的脉冲响应图可以看到,当期给实际利率一个冲击后可以迅速作用于房地产价格,产生正向的影响,在第4个月达到最大影响0.89%,随后影响逐渐减弱,从第17个月开始转为负向影响,这一负向影响长期保持并一直平稳上升,到36个月时约为-0.14%。

②房价对货币供应量的脉冲响应

从图2可以看到,货币供应量M2对房价的影响大体为正向影响,只是在前2个月产生微弱的负向影响,随后由负变为正,经历一段持续上升期后在第9个月达到最大值1.2%,随后房地产价格以缓慢的速度下降,到第36期时其值下降到最大值的一半左右,为0.74%。相对于实际利率的脉冲响应图,房地产价格对货币供应量的脉冲响应程度明显高于利率对房地产价格的脉冲响应。

4.预测方差分解检验

Sims于1980年依据VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化(通常用方差来度量)的贡献度,进一步评价不同结构冲击的重要性。表2就是基于VAR模型对房地产价格方差分解的结果。

表2 房地产价格的预测方差分解

从上表可以看出,房地产价格HP本身对其贡献率最大,但随着时间的增加贡献能力在逐渐减弱,到第36个月时下降到59.8959%。其次,货币供应量M2对房地产价格的贡献率在逐渐增加,从第2个月的0.0401%,到第36个月上升到36.2236%。利率对房地产价格的贡献程度一直较低,在前12个月其贡献率缓慢上升到4.7118%,随后再下降,到36个月时下降到3.8805%。

四、实证结论

首先,从协整方程来看,利率、货币供应量都与房价长期存在同向变动关系,这与当前的房地产市场的实际情况吻合。其次,从脉冲响应图来看,利率的冲击对房价的影响前16个月为正向影响,虽然随后房价对于利率的冲击产生负向影响,但是响应数值很小,很难在实际中发挥实质的作用。货币供应量的冲击对房价的影响一直为正,说明货币供应量的上涨能促进房价的上升。最后,方差分解来看,货币供应量对房价的贡献率要远远大于利率对房价的贡献。

总体上看,货币供应量对房价有较好的促进作用,近几年房价的不断上涨和所处的宽松的货币供应政策是分不开的。利率对房地产价格的调整效果不明显,主要原因有以下几点:

1.目前我国利率调整的幅度较小。中国长期以来奉行的是低利率政策,从2004年10月29日央行九年来首次加息到2007年12月21日止,央行已经连续加息八次,且每次加息幅度均为0.27%。但不可否认的是扣除CPI上涨率的实际利率仍然很低。

2.房地产市场刚性需求很大。从1998年国家全面停止住房实物分配实行货币化分房政策之后,人民的住房需求被释放出来。对购房者来说,上调利率并未能降低居民的购房欲望。利率的变动主要影响居民的购房成本,普通购房者一般采用按揭的方式进行购房。若5年以上的住房商业贷款利率从原来的5.0%上调至5.31%,此住房按揭20年,总贷款40万元,以等额本息还款方式还款,每月的还款额从3346.8元上升到3463.8元,每月还款额增加90元,所以利率的上调对需要购房的居民来说影响并不大。

3.房地产业的高利润,开发商对利率不敏感。有专家计算过,加息3厘房地产净利润仅下降1.16%,房地产也作为暴利行业,每次加息幅度0.27%对开发商的利润空间影响不大。相反房地产会把上涨的开发成本转嫁给购房者。

参考文献:

[1]王来福,郭峰.货币政策对房地产价格的动态影响研究[J].财经问题研究,2007(11):15-18.

篇6

一、引言

2008年以来，国内房地产行业一片萧条，房地产行业的泡沫现象的存在已不容置疑。学界有关房地产投资及其泡沫现象的分析做了很多深入的研究。以冯维江、何帆（2008）和李美丹（2007）等为代表的学界人士借助日本房地产行业泡沫崩溃的事实，对近17年来我国商品房平均价格和房地产投资进行了协正分析，实证结果是：各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增，从而助长了房地产投资对于房价的影响。而这种投资过度的负向价值进一步导致地区资源配置扭曲，使得地方政府资本投资收益递减，并减少整个社会福利和资源配置效率低下，最终致使2008年以来的房地产业危机的出现和延续。

但是，已有研究存在大致两方面的不足：现象解释缺乏相应的经济学成熟理论的支撑；另外大都止于房地产投资泡沫的出现，而没有进一步深入量化确定两者适度比例。因此，从在理论上构建一个房地产适度投资率模型并给予明确性的“量”化是必须的。

对该问题的相关理论主要以基于供应量的新古典理论为代表。面对由亚当・斯密阐述的资本积累和经济增长间“高投资，高增长”的关系，而致使的资本主义社会多次的经济危机，哈罗德和多马、索洛（1956）等分别利用模型来清晰阐明资本积累与技术进步对经济增长的作用机制，为了维持长期充分就业均衡，资本净投资率应该和经济自然增长率和投资生产率间保持所要求的关系。几乎同时，罗宾逊夫人（1956）强调资本理论中的技术问题，即任何一种生产技术都是有固定的投入产出比例。至此，“适度投资率”理论体系大致构建完成。

基于此，本文借助于成熟的适度投资率理论体系，通过进一步改造，构建适合于我国现阶段的模型，研究并估算房地产在国民经济核算体系中的适度投资率。

二、我国房地产适度投资率的决定模型及分析

对于房地产业，我们假定存在一个呈现出对资本和土地的不变规模报酬的科布―道格拉斯生产函数：Y＝AKaE1-a。其中Y为产出；K为广义资本存量，包括人力资本与物资资本；E为土地投入；0

（一）适度投资率决定的基本公式

明确了投资和产出间的关系，我们就可以进一步讨论房地产适度投资率决定。有关房地产适度投资率的问题讨论，我们首先作4个假设和定义：

1、考虑一个稳定增长的经济。其中，经济以自然增长率n增长，v为土地约束下（即为摘要所述的内生技术性约束）的当期资本引致的商品房供给量的资本生产率，k为投资率（或储蓄率）。

2、国民经济的总产出仅有且仅有两个部门：消费和房地产投资，即国民总产出在扣除居民的消费需求后，全部用来投入到房地产投资，也就是第一个假设中的k为房地产投资率。

3、我们定义技术上可行的投资生产率为：接受国家相关土地政策指导和约束，不考虑劳动力及其他相关要素变化条件下的房地产住宅供应量和投资之间的比值。

4、不考虑投资的平均使用年限问题，即折旧。且不考虑投资资金的时间价值变化，这基于两个因素考虑：（1）所考查2001-2007年通货膨胀处于平稳状态，据相关分析属于正常变动；（2）本文最终结果拟在估算，重在宏观意义上的规整，而不属于微观精准的财务分析。

在上述假定下，若令当前期的总产出为1，可得当前期的消费需求为1-k，当前期的房地产投资需求为k，下期的房地产投资需求为k（1+n），下期的消费需求为（1-k）（1+n）。由于技术上可行的房地产投资生产率为v，则当前期的房地产投资需求k形成的生产能力为：P=kv①

这将形成下期的总供给，而下期的总需求是下期的消费需求（1-k）（1+n）和房地产投资需求k（1+n）之和，即D=（1-k）（1+n）+k（1+n）=1+n②

由此，若每一期都是均衡的，要求供需相等，即P=D③

将①和②代入式③，即得经济以稳态增长率稳定增长，房地产投资率k所必须要满足的条件： k=（1+n）/v④

式④表明，适度的房地产投资率k取决于经济自然增长率和土地约束下的房地产投资生产率，具体来说，与经济自然增长率成正比，和技术上可行的房地产投资生产率v成反比。如果k过大，就表明经济中房地产生成量供大于求，生产能力过剩；如果k过小，就表明房地产需求过度，生产能力不足。

（二）各因素对房地产适度投资率影响的敏感性分析

既然适度投资率由经济自然增长率n和技术上可行的投资生产率v两个因素决定，那么哪个因素对房地产适度投资率的影响更大？我们将使用弹性来测度各变量的变化对合理投资率的影响，即各因素变化的百分比所引起的适度投资率变化的百分比。

首先，考察适度投资率的增长率弹性，设投资生产率v不变，根据弹性的定义，适度投资率的增长率点弹性系数为：

En=（dk/dn）（n/k）⑤

结合式④，解得适度投资率的增长率点弹性系数为：En=n/（1+n）⑥

式⑥的经济含义是：投资生产率不变时，经济自然增长率增加一个百分点时所需适度投资率变化为n/（1+n）。当增长率为正时，由于n/（1+n）án，所以，适度投资率的增长率弹性系数的大小不超过自然增长率自身的大小。由于经济增长率通常不会超过10%，所以，适度投资率的增长率弹性通常不会超过0.1。即通常情况下，经济自然增长率的变化所需要投资率的变化比增长率本身的变化要小得多。同理，当经济自然增长率n保持不变时，适度投资率的投资生产率弹性下式所示：

Ev=（dk/dv）（v/k）⑦

将④代入，得经济自然增长率n不变时，适度投资率的投资生产率弹性为：

Ev=-1⑧

式⑧的经济含义是：经济自然增长率n保持不变时，投资生产率提高1%时会使适度投资率下降1%。综上可知，适度投资率的投资生产率弹性绝对值的大小比适度投资率的增长率弹性绝对值的大小要高得多，即投资生产率的变化比经济自然增长率的变化对适度投资率的变化影响要大得多。

三、国内适度投资率的估算

要确定我国适度的投资率，根据前述敏感性分析及公式①，我们知道增长率的变化对适度投资率的影响并不大，并且也容易估算。所以，关键在于确定技术上可行的投资生产率。

（一）我国未来新增城市人口的住宅需求量预测

根据我国城市化进程、人口自然增长率、人均居住面积等变量计算未来住宅需求量。

1、未来每年我国城市化增长速度介于1.04-1.17%之间。根据《2001-2002中国城市发展报告》，如果2051年我国目标城市化水平为75%，以2006年城市化率43.9%为基数，计算出我国未来46年城市化每年以1.17%速度增长；如果目标城市化水平为70%，则未来46年城市化水平将以每年1.04%速度递增。因此预计我国未来城市化增长速度在1.04-1.17%。

2、未来人口增长率，在0.3-0.5%之间。根据我国人口发展战略目标2006年后每年的人口平均增长速度（如表1），可预计未来人口年增长率在0.3-0.5%之间。

3、未来人均居住面积将达到35平方米

根据上述各项目标，可得每年新增住宅需求量在：6.17-7.68亿平方米。由以上分析，本文估算得出未来技术上可行的最大的年房地产住宅供应量为70000万平方米。结合2006年我国住宅销售平均价格为3312元/平方米。可以得出年产出最大额约为2.4万亿元。

（二）房地产行业投资增长情况分析

统计资料显示，2006年总耗地量为450万亩的情况下，总投资为19382.46亿元，而未来14年内国家刚性要求，每年的土地消耗平均量为185万亩。因此，在2006年的经验估算基础上的每年投资总额为：19382.46亿元×（185万亩／450万亩）≈8000亿元=0.8万亿元。

根据以上数据，最终分析可得技术上可行投资产出率：v=（2.4万亿元/0.8万亿元）＝3。

（三）房地产适度投资率的估算

由于适度投资率和经济自然增长率成正比，而我国经济自然增长率一般不会超过10%。结合公式④k=（1+n）/v，可以得出，在限定条件下的我国房地产适度投资率为：k=（1+n）/v≤1.1/3≈36.7%。

根据经验事实，这是一个大致同我国历年平均固定资投资比例几乎一致的数据。即如果房地产行业是唯一一个投资引擎国民经济部门，这是一个合理的投资率，也就相应地表现为消费率不低于，即房地产投资消费比例不应高于。

更进一步的从实际出发，我们取消有关于房地产投资是国民经济投资部门中的唯一的假设条件。通过以上数据我们可以估算，历年房地产投资占据国民经济固定资产投资大致为，由此得出一个更具现实意义和指导意义的房地产适度投资率的估算值：k’＝36.7%×20%=7.34%。

这是一个根据经验数据模拟后得出的估算值，我国房地适度投资率应逐步收敛于[7，7.5%]这个区间之内。

四、结论

根据相关资料，房地产投资率，即房地产投资占当年GDP的比重，基本维持于10%以上的高位运行。这种过高的房地产投资率，给我国经济的健康持续发展造成了两个方面的冲击：使得正常的资源配置发生扭曲；人为积累了房价的泡沫形成，并进一步放大了经济体系的金融危机。始于2007年的美国“次按危机”，就是房地产过度投资的恶果。因此，严格控制房地产投资率，平衡调控房地产投资，是一个全局性和紧迫性的问题。目前我国的相关调控主要措施，应该集中于土地和资金两个方面。在土地供应吃紧的情况下，切实提高存量土地的利用效率才是当务之急、重中之重，以确保土地调控政策能够指向扩大有效需求，抑制非合理的供给。

参考文献：

1、冯维江,何帆.日本房地产泡沫起源及崩溃的经济解释[J].世界经济,2008(3).

2、李美丹.房地产投资于房价的相关分析[J].中国物价,2007(3).

篇7

国务院同意国家计委《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。

一九九八年十月二十五日

关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见

目前，我国城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成了商品住房大量空置，严重影响了住房建设的发展。

为认真贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号，以下简称《通知》精神，切实解决目前存在的问题，扩大国内需求，促进住房建设成为国民经济发展的新的增长点，必须在改革住房供应体系、停止住房实物分配、发展住房金融服务的同时，加强和改善房地产价格调控，调整住房价格构成，保持价格合理稳定，促进住房建设的发展。

一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系

各地要按照《通知》精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。

要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。

对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。

加强地价管理，降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。

二、清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成

各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），加大清理整顿工作力度，再取消一批收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织的服务收费，对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，加强对建设项目收费的监审。

对城市基础设施配套费等较大收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前，各地应按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，人防工程异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房，应按保本或保本微利的原则核定价格标准。

三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序

政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。

加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。

规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。

四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范，促进公有住房出售工作积极健康发展。

五、加强领导，做好房地产价格调控的各项工作

加强和改善房地产价格调控，保持价格总水平的基本稳定，是当前深化城镇住房制度改革，加快住房建设，使住房建设成为新的经济增长点的重要措施。地方各级人民政府要加强领导，统筹安排，认真组织做好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的落实工作。在政府统一领导下，政府价格主管部门要与建设主管部门等有关部门密切配合，加强房地产价格调控制度和市场价格行为规则的建设，并针对住房价格构成中土地取得费用过高、建设项目收费过多及开发企业的成本和利润缺乏有效约束等问题制定专项治理方案，逐步调整住房价格构成。要加强对住房价格和各项收费的监督检查，对有令不行、有禁不止，以及乱涨价、乱收费等违反价格政策的行为，要严肃查处。

篇8

一、引言

房地产行业是我国当前发展最快的行业之一，已成为国民经济的支柱型产业。但是由于各种市场因素与非市场因素，我国房地产市场开始出现了泡沫现象。为了控制我国局部地区房地产市场价格的大幅度上涨和泡沫，政府需要加强房地产调控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。

二、房地产市场泡沫

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。那么我国的房地产市场是否存在泡沫？应该是局部存在的。近年来，北京、上海、深圳、杭州4个城市房价均突破了2万元/平方米。以上海为例，静安区：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5万元；长宁区：景博花园，十年前，每平方米4000元，十年后4.5万元；闵行区：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6万元。这十年间所有的楼盘涨幅最低在5倍以上，最高超过10倍，房屋价值的增值远远超过人们收入的增长。

三、房地产价格

最近几年，由于房地产业所产生的巨大经济效益，几乎各地政府在对待房地产开发项目问题上都持以支持态度，给予政策与经济上的扶持。这些措施使得房地产业发展很快，成为国民经济的支柱产业。但是由于房产发展过度快速，房价大幅度增长以致许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力。房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，②房地产价格的高低不仅影响着居民的购买力和政府的一部分财政收入，也影响着房屋的供求状况，它是房地产交易中重要且决定性因素。

房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品价格的特点外，还具有自己的独特之处，包括因素复杂性、形式多样性、个别性、影响广泛性、国家调控性等。在此，就着重选择介绍其较典型的三个特点：

（一）因素复杂性

房地产价格受多种因素影响，包括经济因素、政治因素和文化因素。其中经济因素包括市场供求、利率、社会发展水平等。例如需求是市场的根本推动力，而一直居高不下的市场需求使房价开始非理性增长；再如银行贷款政策也推动了房价上涨，据调查结果显示，目前90%以上的购房者在购买房屋时选择的并不是一次性付完全部房款，建筑商与购房者的很大部分集资渠道是来源于银行，银行对房地产产业的贷款放松政策也是房价上涨的很重要原因。

（二）影响广泛性

房地产价格具有广泛而深厚的社会影响力，与经济发展、人民生活息息相关。房地产价格是反映国民经济水平和人民生活水平较为现实性的价格之一，也是国民经济各部门进行生产经营活动的前提条件。因房地产行业的之高利润性，其在许多地方已成为了支柱产业，自然为当地政府的财政收入和经济发展做出很大贡献。其次，房地产的价格也会影响到其他社会福利、公用事业等社会诸多方面的发展波动。

（三）国家宏观性

目前，许多房地产开发商通常采用所谓的囤地和房价的垄断手段来达到利润最大化。由于房地产处于当前社会当中又具有一定的不稳定性，因此房地产市场往往容易出现价格失控的现象。房地产行业中的各种投资行为以及垄断房价影响着房屋的供求关系，导致房地产成为一种稀缺资源而在价格上持续涨潮。为了稳定价格，推动房地产事业，保证人民的生活质量，国家必须运用公权力来对房地产市场进行宏观调控。其中，对房地产价格的规制管理就是一种重要手段。

四、房地产价格调控

房地产市场交易价格是国家进行价格管理的主要对象，为了加强对房地产价格的管理和调控，我国已经制定出台了许多相关行政法规和规章，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品住宅价格管理暂行办法》、《经济适用住房价格管理暂行办法》等。房地产价格管理的范围相当广泛，凡是在流通领域内，以各种方式进行的房地产交易活动以及房地产估价活动均属于房地产价格管理的对象。③

（一）房地产价格调控的目标

自2009年经济复苏以来，房地产作为国民经济发展基础产业和支柱产业的作用更加明显，它可以带动其他相关产业的发展，拉动GDP增长，改善人民的生活水平。但长期以来，我国的房地产市场在价格管理方面存在着严重的不足和缺陷，表现在商品房价格体系和结构不合理、市场销售价格行为不规范等。因此，运用房地产宏观调控经济手段中的价格政策，可以直接或间接调节和控制房地产市场的变化。价格政策是指通过调控土地出让价格、制定经济适用房的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场。④

1、稳定房地产价格

篇9

1、货币政策对房地产价格影响的路径分析

近年来，我国频繁的采用货币政策来引导房地产价格，促使房地长市场健康稳定的发展。目前，主要采用调整贷款基准利率和法定存款准备金率这两种方法来调节房地产价格。

1.1.存贷款基准利率

目前我国的消费者购房现状是：一方面，由于房地产价格较高，大多数消费者都缺乏一次性的付款购房的能力，主要是通过抵押贷款的方式购买，另一方面，由于近年来，房地产价格增长很快，即便手头有多余的钱、可以付全款的消费者，也会考虑通过贷款多买几套房子来投资。于是，贷款利率便成为了房地产市场的敏感指标，利率变动直接影响了消费者的购房成本，购房成本的变化导致消费者进入或者退出房地产市场，直接影响房地产市场需求。

1.2.法定存款准备金率

中央银行通过存贷款利率调整的是信贷的成本，而通过调整法定存款准备金率来调控信贷的规模。调整法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应:当央行要求商业银行提高存款准备金率时，货币乘数减小,商业银行可运用的资金减少,贷款能力下降,货币流通量也以一定比率减少。此时，消费者贷款变的困难，其对房地产需求减少，从而使房地产价格下降。反之，央行降低存款准备金率，商业银行发放贷款的能力提高，消费者对房地产贷款也随之增加，导致房地产价格上升。对房地产企业来讲，银行更愿意贷款给净资产值高的房地产企业。这是由于信贷市场的信息不对称, 净资产值较低的企业,其可用于抵押的资产价值也较低，若银行贷款给净资产值较低的房地产企业,其面临的逆向选择和道德风险问题将会上升。当央行降低法定存款准备金率时，货币供给量会增加，房地产企业的净资产值也就随之增加,银行贷给房地产商所面临的贷款风险降低了，银行会增加贷款，此时，房地产企业的融资能力提高了，房地产价格也会随之提高。当央行提高法定存款准备金率，货币供应量下降，房地产企业的净资产值会随之减少，银行贷款的风险增加从而减少贷款给房地产企业，此时，房地产企业的融资能力下降，房地产价格便会下降。

1.3.货币政策对公众预期的影响

扩张性货币政策是政府刺激经济增长的信号，此时，政府会增加货币供应量，物价可能会上涨，公众预期认为投资房地产是一项保值的投资，且近几年房地产价格增长较快，从而公众会增加增加对房地产的需求，房地产价格也随之升高。

2、货币政策调控房地产业的效果分析

2.1.调整利率对房地产市场有一定的影响

如下表1所示2007年1月到2008年1月,除了个别月份的特殊情况,整体来说全国70个大中城市房屋销售价格指数是涨幅逐渐增加的。而观察2008年2月到4月数据,我们可以看到房屋销售价格指数的涨幅在缓慢下降。2008年5月及6月,房屋销售价格指数出现了显著的下降,降幅分别达到0.9%及1%。

07年6次上调贷款基准利率，共累计上调144个百分点。从政策效果上可以看出：贷款利率对房价的走势还是产生了一定的影响，但是2007年房价涨幅过快，利率的调整对房价的走势的影响不是特别明显和迅速。

从表2可以看出：从2008年6月到2008年11月，全国70个大中城市房价是显著下降。从2008年12月到2009年3月，我们看以看出房价是以缓慢的速度下降。从2009年4月开始房价出现了上涨。

从09年9月开始央行6年来首次下调贷款基准利率0.27个百分点，紧接着10月8日贷款基准利率又下调0.27个百分点。从政策效果上可以看出：贷款利率的下降对房价的回升效果是比较明显的。由此可以看出，在房价上升期间，虽然央行提高贷款利率，但公众的预期房价仍会增长，利率调控效果不够明显；而在房价下降期间，央行降低了贷款利率，公众预期房价在未来仍会上涨，此时利率的调控效果较明显。

2.2.货币政策对房地产的调控有时滞性

从表1、表2的数据和上面提到的货币政策的施行情况来看，货币政策对房地产市场的调控是具有时滞性的。从理论上来说，货币政策的调控属于间接调控，其效果要显现出来也是需要一定的时间的。

3、货币政策调控的局限性

3.1 .房地产土地成本迅速增长

在我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的50%左右，是房价的主要构成部分。但是，由于一些地方政府把房地产开发看做经济增长的主要推动力。出于解决财政困难和政绩目标的原因, 地方政府不顾中央的宏观调控,仍然热衷于批地、卖地。地方政府推动了地价上升, 而开发商又将土地成本转嫁到购房者身上。但是，在土地交易价格的调控上,存在中央政府与地方政府的博弈，因此央行的货币政策基本上无能为力。

3.2 .国外热钱的流入

国外热钱对我国房地产价格的影响是非常迅速的。部分国外资金并没有进入我国的实体经济，而是希望从人民币升值和房价上涨的双重收益中获利，从而进入了我国房地产市场。目前，外资较多购买北京、上海等地的住宅，带动国内资金推高房价,同时还直接介入房地产开发,目前国内57000多家房地产企业中,外资就占到约15%到20%。热钱的进入大大增加了我国房地产市场的资金来源,增加了流动性，进一步推高了房价。

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房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，由于其产业相关度高，带动性强，和人民生活联系紧密，因而其价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行。房地产价格快速上涨使得大量资金向部分地区集聚，加剧了我国贫富差距，而且房价的长期趋高，容易造成价格信号失真，引发房地产市场的虚假繁荣，出现房地产泡沫，增大银行的金融风险，危及金融安全。房价问题已经成为社会广泛关注的热点问题。与此同时，我国中央政府各有关部门不断出台政策法规，以稳定房价，加强对房地产市场的宏观调控。但是，在市场经济中，稳定和调控房价是一项非常复杂的工程，只有在深入研究房地产价格上涨的各种原因的基础上，不断完善调控措施，才能促进房地产市场健康发展。

一、我国房地产价格上涨的原因分析

1.政府管理的缺位是房地产价格上涨的重要原因

政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善, 出现了大量的商品房违法违规销售行为如虚构买卖合同, 囤积房源；不实价格和销售进度信息, 恶意哄抬房价, 诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象, 各级政府的有关管理部门没有采取及时有效的措施给予行政干预, 致使房地产市场存在严重的信息不对称, 没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之，许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有需求量大的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。

2.成本增加是房地产价格上涨的内在原因

在市场机制下,住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。而导致住房建筑成本升高的因素主要有三个: 一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中, 土地所占的比例为25%左右, 部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高, 进而推动房价的快速上涨。二是建筑材料涨价。近年来, 水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大, 成为房价上涨的一个推动因素。三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本, 推动房屋销售价格上涨。

3.消费者的预期是房地产价格上涨的根本原因

在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好, GDP快速增长,人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施,也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。

4.需求量大是房地产价格上涨的直接原因

房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说,近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速,以及20世纪80年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求。同时收入的提高和住房按揭政策的实行,使得他们的买房愿望完全可能变成现实,并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进,大量人口涌入中心城市，以及城市建设征地、拆迁等因素,也必然会创造大量的刚性消费需求。

从投资性需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。

二、完善房地产价格调控的建议

1.改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系

首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导,适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设,保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策, 强化政府的住房保障职能,确立经济适用房的供给对象, 落实各项优惠措施, 严格控制住宅户型和建设标准,审定住房销售价格,加强购买和售后环节的监督, 使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应,特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。

其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续,推进存量住房的流通, 有利于稳定房价,满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金, 鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。

2.重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度

通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求,及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发,应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽,并给予税费政策的优惠,使政府、广大老百姓,以及房地产开发商都成为真正受益者。因此,重视并有效利用土地供应政策, 加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度, 将有利于合理高效利用稀缺的土地资源和整个房地产市场的有效运行。

3.完善房地产税费制度的改革,加强房地产信贷的控制

对于土地使用费的支付,可以采取按年收取物业税的方式,这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担,而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基,少税种,低税率”的税收政策,逐步强化不动产税和财产税,减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策,大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务, 充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管, 完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制, 分散和降低房地产市场的投资风险, 为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。

4.扩展民间资本的投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理

在住房价格上涨的浪潮中, 一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施, 激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策, 进一步放宽投资领域, 拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作, 促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。

5.加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境

加强对房地产行业管理的思路转变, 由原来项目的前期审批变为全程服务和监督,加大市场整顿力度，开展房地产市场专项整治工作, 严肃查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违规行为, 对违规企业给予曝光和必要的惩罚。建立和完善房地产信用体系,强化舆论监督,惩戒市场失信主体,促进市场的公平竞争, 建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。此外，加快推进房地产市场信息系统的建设, 增加市场信息服务功能, 注重市场信息系统生成数据的分析, 科学地反映和评价各类房价，及时变动信息以及市场发展态势, 通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息, 避免对房价的投机炒作行为,引导市场的理性发展。

参考文献:

[1]赵伟陈艳文:浅析我国房地产价格趋高的原因及影响[J].商场现代化，2005(12）

[2]金月萍:房地产价格变动因素及趋势[J].浙江统计，2006(3）

[3]李伟:住房价格上涨的原因分析及完善调控措施建议[J].价格理论与实践，2006(7）

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【关键词】

房地产；价格泡沫；货币政策；调控

1 我国房地产业的现状分析

当前，房地产经济在中国的经济发展中占据着很重要的地位，并且所占份额在不断加大，已经逐渐成为居民财富的重要组成部分。房地产开发投资的增长速度也要明显快于固定资产的增长速度，而且它的投资额比重在整个社会经济中也在不断加大，这种情况在近几年显得尤为明显，在它的速度和数量增长的同时，价格上涨问题也是人们普遍关注的热点。当一种资产在交易的过程中连续涨价，价格已经背离原有的价值，并在上涨到一定的难以承受程度时，必然发生陡然暴跌现象，经济也由繁荣转向衰退，就好似气泡一样破灭。而房地产泡沫则指的是在虚拟需求的基础上，由房地产投机等一些负面因素引起的房地产价格持续上涨，使房地产价格偏离理论价格，明显大于其实际价值的一种现象。房地产泡沫就是房价过高，并且远远超出了它的实际价值和大多数人的购买能力，这种现象目前在我国尤为明显，具体体现在房价收入比上。房价收入比指的是一套住房的总价格占一个家庭年收入的比例，这是判断房地产价格的一项重要指标，在世界各地均普遍采用，世界银行的判断标准为 5 ：1，而我国已远远超过了这个指标，达到 10-15 ：1，这是一种严重失衡的表现，应当引起重视。另外目前还存在的情况就是，商品房的空置率较高，一些房地产开发商为了谋取暴利，盲目开发高档住宅和别墅群，而忽视了主要需求部分——普通民众的住房需求，这就在一定程度上造成经济适用房的欠缺，这种开发比例的失调，会使得房价不断攀升，更加大房产泡沫的现象，不仅不利于房地产行业的发展，由于普通民众的住房需求得不到满足，大众心理会产生负面情绪，也会阻碍社会的和谐发展。

2 引起房地产价格泡沫的因素和结果分析

在房地产业的形成和发展中，房地产价格是供应和需求的关系直接作用的结果，而房地产价格泡沫的存在一般认为是房地产的过度投资和社会心理因素引起和推动的。

在房地产业发展的初期，市场机制并不完善，此时的房地产业并没有一个合理均衡的价格标准，尚处在发现价格的阶段，也就是寻找到一个符合住房实际价值的价格以实现均衡的阶段。随着人口和人们收入的增加，对住房的需求也不断加大，就会刺激房地产投资的速度和数量，很多人买房是为了投机而非居住，一些投资商使用暗箱操作的手段，低价获取国有土地使用权，用来进行开发投资以谋得利益，这在很大程度上会引起房地产价格泡沫。回顾我国房地产业的发展史，每一次房地产价格膨胀的背后，都是由于经济的高速发展而产生的。近年来，中国经济受到全球金融危机的影响后，已在开始逐步复苏，也会进一步繁荣我国房地产经济。因为随着经济的发展，工业用地、商业用地等的需求就会有所增加，人民的收入也会增加，购房需求就会增加，从而刺激房地产的市场。这种房地产投资过热的现象在近几年尤为显著，并呈现逐年加快的趋势，这其中，住宅投资的增长更为明显，从地域上来看，东部地区投资过热的现象高于中西部地区。

另一个影响房地产价格泡沫的因素就是社会心理因素，在很大程度上，人们决定是否买房并不是根据当前的收入和需求来判定的，更多的是根据房地产价格的发展和未来预期能有多少收入来决策的，表现为用贷款融资的方式来购房，有调查数据显示，我国个人住房贷款额在近几年一直呈现大幅上涨的局面，这是因为房地产价格的不断攀升，人们认为未来它仍会继续上涨，为了避免以后价格持续上升因此就尽可能提前购房，这种心理预期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地产价格上涨从而脱离其实际价值，出现房地产价格泡沫的现象。

这两类因素对房地产价格泡沫都起着明显的作用，而当这种价格持续攀升的现象高到个人乃至整个社会无法长期承受的时候，一旦未来遇到某种突发事件的冲击，就会出现泡沫破灭的过程，我们无法判断泡沫到底累计到何种程度才会破灭，这种泡沫累计的程度上差别很大，从世界各国的房地产泡沫经历中就不难发现这一点。而一旦出现泡沫破灭，不仅会对房地产行业造成极大破坏，同时也会对社会心理造成破坏，带来的后果就是投资下降，市场结构失调，资源配置失衡，而且会斩断房地产开发与消费的资金链条，带来经济的衰退，进而引发金融危机。

3 货币政策对房地产价格泡沫的影响

在房地产经济快速发展的时代，它的价格波动是中央银行调控货币政策的一个重要考虑因素，而货币政策也应该成为调控房地产价格泡沫的有效手段。当今社会房地产价格与其实际价值之间的巨大偏差，给全国经济金融的发展和民生的改善带来极大的负面影响，使当局在制定货币政策时陷入到一个两难的境地。当中央银行调控房地产价格的力度过大时，就会与它在预先设定的货币政策下的价格有较大差异，将会对价格稳定造成较大冲击，不利于我国经济的平稳发展，因此在进行货币政策调控时，要兼顾着物价稳定和经济增长两个方面平稳调控。反向的信贷政策能有效抑制我国房地产价格泡沫的局面，且这种方法的效果也是非常显著的，控制流动性过剩也能有效阻止房地产投资的过度膨胀。如果扩张信贷政策，放任流动性，则会在很大程度上加快房地产投资的增长，极易引起房地产泡沫。同时，提高外资进入我国房地产市场的标准，能有效抑制境外机构和资金在我国从事炒房，能将我国房地产市场的发展推动到健康、持续的发展阶段。另外，调控货币供应量也能有效抑制房地产价格泡沫的局面。

4 结语

通过对我国目前房地产市场的现状分析，不难看出现阶段我国房地产行业存在的价格泡沫问题，而产生这种泡沫现象的原因，有房地产过度投资和社会心理因素两大方面，针对这样的现象，国家要制定出相应的货币政策来调控房地产市场，使我国房地产业走向健康稳定的方向，更好的带动国民生活发展和社会经济的进步。

【参考文献】

[1]张馨予.胡旭.我国货币政策对房地产市场调控的有效性研究 [J].商场现代化2010（18）：105

[2]闫佳佳.对货币政策、有限理性与住房信贷偏低定价的分析[J].中国管理信息化2011（19）：96

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JEL分类号：E52；E42中图分类号：F820文献标识码：A文章编号：1006-1428(2012)05-0016-07

一、引言

一般来讲。资产价格对宏观经济影响的传导途径主要通过财富和资产负债表效应。Modigliani认为，消费支出取决于消费者的毕生财富。而房地产和股票又是组成真实资产与金融财富的重要部分，资产价格的波动会影响消费者的毕生财富，消费支出也随之发生变化，从而对实体经济产生影响。而资产负债表效应在于企业和家庭的净值会影响其借款能力。净值升高，借款能力增加，反之则减少。资产价格的上升与下降影响企业与家庭的净值，从而也影响其借款能力，而借款能力的变化又影响下一期企业和家庭的支出活动，该传导机制还具有自我放大的功能，Bernanke和Genler(1988)将这种机制称为金融加速因子(Finan-cial Accelerator)。因此从理论上看，除了利率和汇率以外。资产价格也可以像前者一样含有显著的影响宏观经济的运行。资产价格可以通过财富效应和负债表效应影响总需求，因而也能够影响反映未来商品和服务的价格预期，从而影响未来的通货膨胀，所以在一定程度上资产价格具备预测未来产出与通货膨胀变化的功能，包含未来通货膨胀的信息。

事实上，资产价格的周期性上涨与下跌已成为实际产出波动的一个重要因素，而也有研究表明资产价格还可能包含了有关未来通货膨胀的信息。鉴于资产价格在宏观经济中的重要作用，学术界对于货币政策是否应该考虑资产价格展开了激烈的争论。就国外研究而言，Bernanke and Genler(1999，2001)、Schwanz(2002)、Bofio and Lowe(2002)等认为中央银行应集中注意力关注通货膨胀，只有资产价格波动显著影响宏观经济增长或者通货膨胀时，中央银行才应该考虑利用货币政策烫平资产价格逆转对宏观经济的负面效应，Filardo (2004)、Bofio and White (2004)和Roubini(2006)等人认为即使通货膨胀位于目标范围内或者处于中央银行的控制中，中央银行也要积极应对资产价格的可能变化，防止由此引发的金融系统不稳定影响宏观经济的正常运行。国内研究中，学者们从理论和实证两个角度论述了货币政策与资产价格的关系。理论上，易刚、王召(2002)基于一个货币政策的股市传导模型揭示了股票市场在货币政策传导中的重要性，认为中央银行应同时考虑股票价格和商品与服务价格：郭田勇(2006)全面剖析了以股票价格和房地产价格为代表资产价格与宏观经济之间传导机制，并分析了其对货币政策的影响以及可能的应对措施，认为中央银行应保持对资产价格的关注，但不宜直接将资产价格纳入货币政策目标。实证研究中，蒋振声、金戈(2001)从货币市场与股票市场关联性角度的分析表明，股票市场与货币市场存在一定联动性，货币市场对股票市场的变化有积极反应，而股票市场对货币市场变动反应不足；孙华妤、马跃(2003)采用滚动窗口的向量自回归模型VAR分析了中央银行干预股票市场的必要性和有效性，发现利率能影响股票价格，而货币供给对股票市场的作用不显著，且股票市场对货币政策的传导也不通畅；袁靖(2006)分别基于结构化模型和简约式模型，估计了包含股票价格的利率规则，研究认为，央行应该考虑资产价格，以此增强我国货币政策调控宏观经济的能力；王虎、王宇伟、范从来(2008)考察了以股票价格为代表的资产价格对通货膨胀的影响，指出股票价格能够对未来通货膨胀的变化起到一定的指示器作用；殷波(2009)推导得到包含资产价格的最优利率规则，认为当前我国货币政策的低效率与中央银行对资产价格波动关注度不够有关，建议中央银行应提高对资产价格的关注程度；王擎、韩鑫涛(2009)和周晖、王擎(2009)利用多元GARCH模型实证分析了房地产价格、货币供给量与经济增长的波动关联性发现，房价的波动以及房价与货币供应量的联动对GDP增长速度影响显著。会导致GDP增长率的下降，而房价的波动对经济增长的波动无显著影响，而且货币供应量与房价的联动变化剧烈，房价与经济增长的联动对经济增长的波动影响并不显著，据此，认为中央银行无需直接干预以房地产价格为代表的资产价格；唐齐鸣、熊洁敏(2009)通过对考虑包含资产价格和不包含资产价格的货币政策反应函数进行模拟，结果显示，房地产价格和股票价格对产出缺口有显著作用，中央银行在制定货币政策时应考虑资产价格对实体经济的影响，完善对资产市场的监管。

以上研究可见，现有文献对于货币政策是否应该关注以房地产价格和股票价格为代表的资产价格，尚未达成一致意见，存在争议，事实上，仅从规范分析的角度，并无法对上述问题给予明确的解答，而通过考查货币政策对资产价格的实际调控绩效则可能获取更为贴切的回答，这正是本文的分析切入点。另外，现实中存在多种资产价格，到底关注哪一种资产价格也是中央银行需要选择的问题(siklos，Wemer and Bohl，2004)，早期的分析多集中于股票价格，近年来的研究开始关注房地产价格，就我国而言，尽管我国股票市场市值不断增长，参与者日益增多，与GDP比值也稳步上升，对宏观经济影响逐步增大，但是，我国股票市场投机性强，泡沫化较为严重，金洪飞、金荦(2008)发现，从2004年到2007年之间我国上证A股换手率的样本均值为523％，即一个只股票平均每年转手5次，平均持有时间不到3个月。在此背景下，如果中央银行过度关注股票市场，必然会使得利率波动增大，从而给宏观经济造成较大负面冲击。与股票市场不同。房地产是我国居民和企业所持有的主要资产。其价格变动通过财富效应影响消费需求、通过资产负债表效应影响投资需求，从而带来产出的变化和通货膨胀的波动(段忠东，曾令华，2008)，王维安、贺聪(2005)也发现房地产价格对未来通货膨胀水平有较好的预测能力：其次，房地产价格冲击会显著改变货币需求的稳定，增强货币供给的内生性，进一步影响市场利率的变化(段忠东，曾令华，2008)，且房地产价格在货币政策传导机制中作用显著，传导效率较高(刘传哲，何凌云，2006；丁晨，屠梅曾，2007)。因此，忽略房地产价格因素，将无法全面评价资产价格在货币政策制定和执行中的重要性，也不利于提高货币政策的调控效率，当前我国的货币政策应当重点关注房地产价格。

综上所述，本文将对货币政策调控与房地产价格之间的关系进行讨论。此外，考虑到房地产价格波动能够在很大程度上对我国宏观经济造成影响，同时货币政策的最终目标是保持产出均衡和通货膨胀稳定，因而本文将在统一框架内，在引入实际产出增长、通货膨胀的基础上研究房地产价格和货币政策之间的关系，这实际上体现了政策操作层面上的现实意义。此外，国内关于房地产价格波动与货币政策之间关系的文献多是集中在变量之间的水平均值关系这一层面，即一阶矩上的关系，这实际上并没有体现出变量间“波动”的特征，为此，本文将在探寻变量间水平关系的基础上，引入波动方程，从二阶矩上研究实际产出增长、通货膨胀、房地产价格以及货币政策之间的波动关系，从而避免了以往相关研究中只关注一阶矩关系的局限性，体现了波动(方差)的时变特征和信息传导机制，力求在同一个完整的计量模型分析框架内同时探讨宏观经济变量之间的一阶矩和二阶矩上的关联性。